SPLOŠNE POGOJE POSLOVANJA

pri posredovanju v prometu z nepremičninami

1. UVOD

Ti splošni pogoji urejajo poslovne odnose med nepremičninsko družbo in naročiteljem in so sestavni del vsake pogodbe o posredovanju, ki jo nepremičninska družba kot RE/MAX-ov franšizojemalec sklene z naročiteljem. Če pogodba o posredovanju vsebuje določila, ki so v nasprotju s temi splošnimi pogoji, veljajo dogovorjena določila pogodbe o posredovanju, v kolikor niso v nasprotju z veljavnimi predpisi.

2. STORITVE POSREDOVANJA PRI PRODAJI OZ. NAKUPU NEPREMIČNINE

Posli, ki jih nepremičninska družba opravi za naročitelja proti plačilu provizije, so:

- z ogledi preveri dejansko stanje nepremičnine;

- preveri pravno stanje nepremičnine, kar pomeni, da od lastnika nepremičnine pridobi dokumentacijo, iz katere je razvidna lastninska pravica na nepremičnini ter v uradnih evidencah preveri obstoj morebitnih pravic tretjih oseb na tej nepremičnini;

- sklene pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami;

- razišče razmere na trgu in skupaj z naročiteljem sporazumno določi okvirno ceno, po kateri naj bi se nepremičnina prodala, kupila, oddala ali najela;

- išče priložnosti za sklenitev nameravanega posla in nanje opozori naročitelja;

- poskrbi za oglaševanje nameravanega pravnega posla v medijih po svoji ustaljeni praksi, s katero je naročitelj seznanjen in se s takšnim oglaševanjem strinja;

- organizira in po potrebi vodi oglede nepremičnine;

- naročitelja obvešča o vseh posebnih okoliščinah nameravanega posla; predvsem o tržnih razmerah, ki so pomembne za določitev cene nepremičnine, o vsebini predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe, o višini in vrsti davčnih obveznosti, o višini stroškov notarske overitve podpisov, vpisu v zemljiško knjigo in morebitnih drugih stroških v zvezi s sklenitvijo pogodbe, ter o morebitnih tveganjih, povezanih z neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnine, vpisanimi stvarnimi pravicami oziroma drugimi pravicami drugih oseb na nepremičnini oziroma drugimi morebitnimi neurejenimi pravnimi razmerji;

- si prizadeva poiskati in vzpostaviti stik med naročiteljem in tretjo osebo, ki se bo z naročiteljem pogajala za sklenitev nameravanega posla;

- svetuje pri pridobitvi cenitve, ki jo sestavi sodni ali pooblaščeni cenilec;

- sodeluje pri pripravah za sklenitev nameravanega posla;

- sodeluje pri urejanju zapisa potrebne listine o dogovorjenem poslu (pogodbe, predpogodbe, ipd.) pri pooblaščeni odvetniški pisarni ali univ. dipl. pravniku, kateremu sporoči o tej zadevi potrebne podatke;

- če se stranki tako dogovorita, pripravi in izpolni obrazce v zvezi s prenosom lastništva nepremičnine (davčna prijava ipd.);

- sodeluje pri organizaciji sestanka za overitev podpisov na listinah o sklenjenih poslih;

- ima v hrambi stvari, ki sta mu jih zaupala naročitelj in tretja oseba (npr. originalno dokumentacijo in ključ), vse do sklenitve nameravanega posla; v primerih, ko se naročitelj in tretja oseba tako dogovorita, pa tudi v času po sklenitvi posla (npr. do dokončne izpolnitve obveznosti iz sklenjenega posla);

- po posebnem dogovoru spremlja izpolnjevanje sklenjenega posla, predvsem glede plačil posameznih obrokov, kadar je dogovorjeno obročno plačevanje;

- v primerih, da ga naročnik za to pooblasti z izrecnim pisnim pooblastilom, sprejme izpolnitev obveznosti iz sklenjenega posla;

- sestavi potrdilo o delni ali celotni izpolnitvi denarne obveznosti iz sklenjenega posla, kot je npr. potrdilo o plačilu delne ali celotne pogodbene vrednosti;

- sodeluje pri primopredaji nepremičnine in o tem sestavi primopredajni zapisnik.

V tem členu našteti posli so vključeni v ceno posredovanja. Če katerega od navedenih poslov opravi naročitelj sam ali so nepotrebni, to ne vpliva na višino dogovorjene provizije. V kolikor naročitelj enostransko predčasno prekine pogodbo o posredovanju, se v tem členu zgoraj navedeni posli zaračunajo v skladu z veljavnim cenikom na dan prekinitve pogodbe o posredovanju.

Storitve, ki niso opisane v 1. odstavku tega člena, so predmet dodatnega dogovora in posebnega plačila.

3. DODATNE STORITVE, KI JIH NEPREMIČNINSKA DRUŽBA OPRAVI PROTI PLAČILU PO CENIKU

Pogodbeni stranki se lahko tudi dogovorita, da posrednik pripravi tudi prodajno oz.__________________pogodbo za predmetne nepremičnine in opravi vsa pravna opravila lastništva na nepremičnini: prijavi pogodbo pristojni davčni upravi, poskrbi za overitev podpisa prodajalca in sestavi zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo lastninske pravice kupca. Za navedene dodatne obveznosti pripada posredniku plačilo po veljavnem ceniku, ki je del splošnih pogojev poslovanja (prodajna pogodba 350 EUR, predpogodba 220 EUR, najemna pogodba 260 EUR,.…). Stranki bosta z aneksom določili vrsto in višino dodatnih stroškov (po veljavnem ceniku), če bo posrednik poleg posredovanja po predhodnem dogovoru z naročiteljem zanj opravljal še druge storitve v zvezi s poslom, ki je predmet posredovanja. Nepremičninska družba in nepremičninski posrednik bosta pri opravljanju storitev posredovanja ravnala s skrbnostjo dobrega strokovnjaka. Posrednik pridobi od tretje osebe, ki je prejela podatke o nepremičnini, podpis izjave o ogledu nepremičnine.

4. PLAČILO ZA POSREDOVANJE

4.1. Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala.

4.2. Nepremičninska družba je upravičena do plačila za dodatne storitve v višini dejanskih stroškov in največ v višini, ki so določeni v splošnih pogojih poslovanja in v pogodbi o posredovanju v prometu z nepremičninami, sklenjeni med nepremičninsko družbo in naročiteljem in le v primeru, da je plačilo dodatnih storitev pisno dogovorjeno med strankama.

4.3. Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi, če pogodbeni stranki pozneje odstopita od sklenjene pogodbe.

4.4. Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj oziroma njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja seznanil nepremičninski posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v šestih (6) mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju.

4.5. Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja. Plačilo za posredovanje iz prejšnjega stavka mora temeljiti na že opravljenih poslih in ne sme presegati ene četrtine (1/4) s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje. V primeru, da je tretja oseba naročiteljev ožji družinski član, je naročnik dolžan plačati s pogodbo dogovorjeno plačilo za posredovanje v celoti.

4.6. Nepremičninska družba nima pravice do plačila za posredovanje, če z naročiteljem sama kot pogodbena stranka sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja, oziroma če tako pogodbo z naročiteljem sklene nepremičninski posrednik, ki je za nepremičninsko družbo opravljal posle posredovanja.

4.7 Pri menjavi nepremičnin se šteje, kot da sta opravljena dva posla. Če pride najprej do oddaje, potem pa do prodaje iste nepremičnine, je posrednik upravičen do provizije za oddajo in za prodajo.

4.8. V primeru, da stranki podpišeta pogodbo o ekskluzivnem posredovanju, naročitelj v času veljavnosti posredniške pogodbe ne sme v zvezi z isto nepremičnino skleniti posredniške pogodbe z drugo nepremičninsko družbo, preko nje, kogarkoli tretjega ali sam oglaševati ali prodajati iste nepremičnine. Naročitelj se obveže, da bo posredniku posredoval vse stranke, ki so z njim vzpostavile osebni stik. V primeru, da naročitelj ne izpolni svojih obveznosti, je dolžan posredniku plačati provizijo, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredoval v roku trajanja te pogodbe. V tem primeru se provizija izračuna glede na določeno okvirno ceno iz 3. točke pogodbe o posredovanju. Nepremičninska družba in naročitelj se lahko dogovorita, da podpišeta pogodbo o ekskluzivnem posredovanju, kot ekskluzivnem posredniku, v 3. točki pogodbe pa vidno na prazno črto zapišeta »posrednik«. V tem primeru naročitelj v času veljavnosti posredniške pogodbe ne sme v zvezi z isto nepremičnino skleniti posredniške pogodbe z drugo nepremičninsko družbo, preko nje, kogarkoli tretjega lahko pa sam prodaja iste nepremičnine ne sme pa iste nepremičnine oglaševati na načine, kot to izvaja nepremičninska družba. Nepremičninska družba in naročitelj se lahko dogovorita, da nepremičninska družba prenese storitve posredovanja na druge nepremičninske družbe. V tem primeru je naročitelj v pogodbenem razmerju le z nepremičninsko družbo, s katero je sklenil pogodbo o posredovanju, nepremičninska družba pa mora naročitelju izročiti seznam nepremičninskih družb, na katere prenaša naročilo.

4.9. Naročitelj dovoljuje RE/MAX Slovenija, Nepremičninske storitve d.o.o. in nepremičninski družbi v smislu spoštovanja te pogodbe preverjanje podatkov o kupljeni, prodani ali najeti nepremičnini pri pristojnem davčnem organu, v zemljiški knjigi ali registru najemnih pogodb. V primeru posredovanja pri prodaji oziroma nakupu ali pri menjavi nepremičnine ima nepremičninska družba pravico do provizije v višini 4% pogodbene vrednosti. Provizijo plača naročitelj, razen če se stranke  dogovorijo drugače. V primeru posredovanja pri prodaji ali nakupu nepremičnine, katere vrednost je nižja od 10.000,00 EUR, je provizija nepremičninske družbe določena v fiksnem znesku 700,00 EUR. V primeru posredovanja pri oddaji oziroma najemu nepremičnine ima nepremičninska družba pravico do provizije najmanj v višini ene mesečne najemnine oz. najmanj 250,00 EUR. V posredniški pogodbi se lahko nepremičninska družba in naročitelj dogovorita tudi za plačilo v drugačnem znesku. Višina provizije, navedena v tem členu, ne vsebuje DDV. Ker je nepremičninska družba zavezanec za plačilo DDV, je treba k navedeni ceni prišteti še 20% DDV.

V provizijo prav tako niso vštete takse, davki, notarske in druge dodatne storitve.

5. OSEBNI PODATKI

Naročitelj dovoljuje, da se podatki, ki jih je priskrbel, posredujejo tretjim osebam in se shranijo v bazi podatkov RE/MAX skupine. Naročitelj je seznanjen, da je posrednik član franšizne mreže RE/MAX. Naročitelj se strinja, da v kolikor posrednik zapusti skupino RE/MAX, bo vse informacije iz pogodbe in pogodbo prenesel na RE/MAX nepremičninsko družbo. Posrednik bo varoval osebne podatke v skladu z veljavno zakonodajo.

6. OBVEZNOST NAROČITELJA

6.1. Naročitelj izjavlja, da so podatki, ki jih je priskrbel in se nahajajo v prilogah te pogodbe, resnični in veljavni in da na nepremičnini ne pozna nobenih stvarnih napak, ki jih ni razkril nepremičninski družbi.

6.2. Naročitelj izjavlja, da v primeru, če tretja oseba, ki jo je posrednik napotil k naročitelju, vzpostavi stik z naročiteljem, ta o tem obvesti posrednika, tako da ima posrednik možnost vzpostaviti stik s tretjo osebo.

6.3. Naročitelj se s tretjo osebo, ki jo je posrednik napotil k naročniku, pogaja o prodaji nepremičnine izključno v prisotnosti posrednika.

6.4. Naročitelj sodeluje s posrednikom pri prodaji nepremičnine. Če naročitelj ne dovoli posredniku, da pokaže nepremičnino tretji osebi brez njegove prisotnosti, mora biti posredniku vedno na voljo, da lahko skupaj z naročiteljem pokažeta nepremičnino.

6.5. Naročitelj plača posredniku provizijo istočasno s sklenitvijo prodajne pogodbe, pogodbe o menjavi ali druge pogodbe.

6.6. V primeru, da posrednik ni prisoten ob podpisu prodajne pogodbe ali pogodbe o zamenjavi, je dolžan obvestiti posrednika najkasneje prvi delovni dan od sklenitve zgoraj omenjenih pogodb, ter priskrbeti ime tretje osebe in prodajno ceno.

6.7. V primeru, da prispe veljavna nakupna ponudba za nepremičnino, posrednik nemudoma o tem pisno obvesti naročitelja, ki v roku 24 ur od prejema nakupne ponudbe poda pisno izjavo o odobritvi ali zavrnitvi nakupne ponudbe.

7. ODGOVORNOST ZA ŠKODO

Nepremičninska družba ima svojo odgovornost za škodo, ki bi jo povzročila naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju, zavarovano pri Zavarovalnici, zapisani na 1. strani Pogodbe o posredovanju pri prometu z nepremičninami.

8. OBVESTILO O SKLENJENEM POSLU

Naročitelj je dolžan nepremičninsko družbo nemudoma oz. najkasneje v 48 urah obvestiti, če je posel sklenjen z osebo, s katero ga ni seznanila nepremičninska družba, ter o podrobnostih tega posla, in nepremičninski družbi izročiti fotokopijo pogodbe, sicer nosi stroške nadaljnjega posredovanja, pri čemer ti stroški ne smejo presegati 1/4 predvidene posredniške provizije.

9. STIK MED NAROČNIKOM IN TRETJO OSEBO

Nepremičninska družba lahko med naročiteljem in tretjo osebo vzpostavi stik na različne načine. Šteje se, da je nepremičninska družba med obema vzpostavila stik, če:

- organizira njun sestanek v svojih prostorov ali izven njih;

- naročitelju ali tretji osebi posreduje kateri koli podatek o naslovu, sedežu, številki telefona ali telefaksa, naslovu elektronske pošte tretje osebe oziroma naročitelja;

- opravi ali organizira ogled nepremičnine s tretjo osebo;

- ali če stranki seznani na drug primeren način.

10. POSREDOVANJE ZA OBE STRANKI

Nepremičninska družba lahko posreduje za obe stranki. Pri opravljanju storitev posredovanja nepremičninska družba v enaki meri skrbi za zaščito interesov tako naročitelja kot tudi tretje osebe, s katero je posrednik vzpostavil stik.

11. PRENOS STORITEV POSREDOVANJA NA DRUGO NEP. DRUŽBO

Nepremičninska družba lahko storitev posredovanja delno ali v celoti prenese na druge nepremičninske družbe. V takšnem primeru ostane naročitelj v pogodbenem razmerju z nepremičninsko družbo, s katero je sklenil pogodbo o posredovanju, ta pa mora naročitelju na njegovo zahtevo izročiti seznam nepremičninskih družb, na katere prenaša naročilo. Naročitelj se strinja, da sklepa to pogodbo izključno s nepremičninsko družbo kot franšizojemalcem RE/MAX Slovenije, Nepremičninske storitve d.o.o.. V kolikor nepremičninska družba kot franšizojemalec izstopi iz skupine RE/MAX naročitelj izrecno soglaša in izjavlja, da se bo ta pogodba z vsemi bistvenimi sestavinami prenesla na drugo nepremičninsko družbo v skupini RE/MAX, ki jo predlaga RE/MAX Slovenija, Nepremičninske storitve d.o.o.. Pogodbeno razmerje preide takrat, ko je naročitelj o prenosu obveščen.

Če naročitelj s posebnim pisnim dogovorom oziroma naročilom naroči nepremičninski družbi pridobitev manjkajoče dokumentacije ali druge storitve, plača za te storitve stroške po veljavnem ceniku nepremičninske družbe, ki je sestavni del teh splošnih pogojev. Posebej se plačajo zlasti naslednje storitve:

- stroški sodnih in upravnih taks oziroma pristojbin pri pridobivanju zemljiškoknjižnih izpiskov, kopij katastrskega načrta, urbanističnih informacij in drugih podatkov iz uradnih evidenc;

- stroški, ki nastanejo s pridobivanjem manjkajoče dokumentacije o nepremičnini, ki je lastnik ne predloži posredniku, je pa pri posredovanju oziroma sklepanju poslov potrebna;

- stroški cenilcev in izvedencev;

- stroški overitve podpisov;

- stroški tistih poslov nepremičninske družbe, ki niso našteti v 2. členu teh splošnih pogojev, ter posebne ali neobičajne stroške, če nastanejo pri delu nepremičninske družbe;

- zemljiškoknjižne predloge za vpis ali izbris zaznamb, predznamb ali vknjižb stvarnih pravic v zemljiški knjigi pristojnega sodišča;

- sodelovanje pri prenosu naročniških razmerij za elektriko, telefon, plin in druge komunalne storitve za novega lastnika ali najemnika;

- stroški univ. dipl. pravnika (pogodba, predpogodba, ipd).

V primeru, da nepremičninska družba in naročitelj skleneta pogodbo o posredovanju in pogodbo naročitelj prekine pred iztekom dogovorjenega časa, mora nepremičninski družbi povrniti dejanske stroške, ki jih je nepremičninska družba imela z naročenim poslom po veljavnem ceniku. 

Naročitelj mora nepremičninski družbi povrniti stroške oziroma škodo, ki je nastala, ker je naročitelj kršil obveznosti iz posredniške pogodbe ali teh pogojev. To velja posebej za kršitev obveznosti iz 5. in 7. člena teh splošnih pogojev (seznanitev posrednika s pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine, obvestilo posredniku o sklenjenem poslu), pa tudi za vse ostale kršitve.

13. PRIDOBITEV PRAVICE DO PROVIZIJE

Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje (posredniške provizije) takrat, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala. Če stranki pogodbe, pri sklenitvi katere je sodelovala nepremičninska družba, kasneje odstopita od sklenjene pogodbe, nepremičninska družba obdrži plačano provizijo. V primeru zamude s plačilom mora naročitelj plačati zakonite zamudne obresti od zapadlosti terjatve nepremičninske družbe do plačila.

V primeru, da nepremičninska družba najde nekoga tretjega, ki je pripravljen z naročiteljem pod njegovimi pogoji v zvezi z nepremičnino, ki je predmet posredniške pogodbe, skleniti pravni posel, vendar naročitelj iz osebnih razlogov pogodbe noče skleniti, je naročitelj nepremičninski družbi dolžan plačati posredniško provizijo, kot da bi bil posel, v katerem je nepremičninska družba posredovala, sklenjen.

14. POSLOVNA SKRIVNOST

Kakršnekoli informacije v zvezi z nepremičninami iz te pogodbe o posredovanju  in prizadevanji nepremičninske družbe za sklenitev pogodbe, ki jih naročitelj izve od nepremičninske družbe, so poslovna skrivnost. Če naročitelj uporabi omenjene informacije tako, da z njimi seznani tretje osebe, je dolžan nepremičninski družbi plačati provizijo, ne glede ali je bila pogodba z nepremičninsko družbo sklenjena.

15. SKLENITEV POGODBE BREZ VEDNOSTI NEPREMIČNINSKE DRUŽBE

V kolikor naročitelj brez vednosti nepremičninske družbe sam sklene pogodbo z nasprotno stranko, s katero ga je seznanila nepremičninska družba, ali če to pogodbo sklene naročiteljev zakonski partner ali ožji družinski član, in sicer v času trajanja posredniške pogodbe in tudi po prenehanju trajanja posredniške pogodbe, mora naročitelj nepremičninski družbi zraven provizije plačati še pogodbeno kazen v višini 4% pogodbene cene sklenjenega posla. Če pa je dejanska škoda, ki jo je utrpela nepremičninska družba, večja, mora naročitelj povrniti vso nastalo škodo.

16. PRAVICA DO PRIDOBITVE PODATKOV

Nepremičninska družba ima z namenom zaščite interesov naročitelja, v skladu z zakonom pravico urejati plačilni promet, od Banke Slovenije pridobiti podatke o blokiranih transakcijskih računih fizičnih oseb, ki nastopajo kot naročitelji ali kot tretje osebe v prometu z nepremičninami.

17. ČAS TRAJANJA POGODBE O POSREDOVANJU

Posredniško pogodbo skleneta nepremičninska družba in naročitelj za dobo devetih (9) mesecev. Posredniško pogodbo lahko stranki kadarkoli odpovesta, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem. Pogodbo je treba odpovedati pisno z 30-dnevnim odpovednim rokom. V primeru, da naročitelj pogodbo odpove v času pred njenim potekom, je dolžan nepremičninski družbi plačati do tedaj nastale stroške po veljavnem ceniku družbe, vendar v skupnem znesku do 1/4 višine dogovorjene posredniške provizije ter pripadajoči DDV.

18. SODNA PRISTOJNOST

Dne 20. oktober  2011.